7 главных ошибок при передаче денег во время покупки квартиры

Эксперты «Метриум Групп» составили рейтинг самых распространенных ошибок при передаче денег на вторичном рынке жилья.

YB/Fotolia

1. Передача денег до или после регистрации права собственности

Передача средств – это обоюдный риск, как для покупателя, так и для продавца. Поэтому покупатель заинтересован в том, чтобы сначала получить квартиру, а затем расплатиться. Продавец же, напротив, хочет сначала получить деньги, а затем передать квартиру. Как правило, участники сделки в каждом конкретном случае договариваются, когда произойдет передача денег. Обычно самые высокие риски берет на себя та сторона, которая в большей степени заинтересована в договоре. Тем не менее существует более справедливая схема. Используйте при покупке квартиры банковскую ячейку для наличного расчета и безотзывный аккредитив – для безналичного. Посредник в лице банка не позволит покупателю отозвать средства до регистрации права собственности, а также не переведет их продавцу, если регистрация не удастся.

2. Передача денег без расписки

Распространенной ошибкой при расчетах за квартиру на вторичном рынке остается оплата без расписки. Причем многие покупатели полагают, что подписание договора свидетельствует о передаче денег, однако единственным способом доказать факт оплаты является только расписка продавца о получении средств. Специалисты «Метриум Групп» напоминают: расписка о передаче средств полностью пишется от руки и должна обязательно содержать имена договаривающихся сторон и их паспортные данные (и те же данные свидетелей при их присутствии), цену и описание объекта, дату договора и самой расписки. Расписка поможет избежать самого простого мошеннического трюка, когда злоумышленники фактически получают деньги, но потом отрицают этот факт.

3. Проверка подлинности и количества купюр

Продавец обязательно должен проверить купюры на предмет их порчи или подделки. Испорченные банкноты можно, конечно, заменить в банке, но за это придется заплатить комиссию. Еще большая неприятность – получение от покупателя поддельных купюр. Чтобы не допустить расплату фальшивками, необходимо использовать специальные средства проверки их подлинности, которые есть, в частности, в нотариальных конторах или банках. Также есть риск недосчитаться заявленной суммы, причем это может произойти как по злому умыслу, так и в связи с простой невнимательностью покупателя. Этого можно избежать с помощью счетчика купюр, который есть в банке. Таким образом, к получению крупной суммы сделки нужно быть технически подготовленным и не рассчитывать только на собственную внимательность.

4. Небезопасное место

Покупатель, назначивший встречу для передачи денег в небезопасном месте, рискует не только деньгами, но и собственным здоровьем и даже жизнью. Никогда не проводите сделку в пустынных местах, у себя дома или у продавца. Относительно людные места (рестораны, торговые центры) также не подходят для передачи средств. Во-первых, в случае грабежа или кражи прохожие и охранники могут не отреагировать на преступление своевременно, а во-вторых, вы можете привлечь внимание других злоумышленников, которые станут случайными свидетелями передачи средств. С собственником квартиры лучше расплачиваться на нейтральной территории. Лучше всего проводить сделку и передачу денег в банке, так как кредитные учреждения, как правило, хорошо охраняются. Кроме того, банковские работники могут стать квалифицированными свидетелями сделки в случае судебного разбирательства.

5. Передача денег без свидетелей

Если по каким-либо причинам участникам сделки приходится передавать средства напрямую, без посредника в лице банка или нотариуса, договаривающимся сторонам следует пригласить свидетелей. В случае судебного разбирательства они смогут подтвердить факт передачи денег, а также прояснить некоторые детали: место и время передачи денег, добровольность участия сторон. Свидетелей должно быть как минимум двое. Они не только присутствуют, но и ставят свои подписи в расписке, иначе впоследствии суд может проигнорировать их показания.

6. Внесение большой предоплаты

Нередко продавец требует внесения определенной суммы в качестве предоплаты. Покупатель рискует, если эти средства передаются собственнику квартиры до регистрации сделки. В подавляющем большинстве случаев договор купли-продажи успешно проходит регистрацию, но этого может и не произойти. Если продажа изначально была организована мошенниками, то покупатель рискует больше никогда не увидеть свой задаток. Поэтому с большой настороженностью следует отнестись к требованию предоплаты, особенно если она составляет значительную часть стоимости (около 50%). Если у продавца нет никакого злого умысла, то предоплата рассматривается скорее как символическое доказательство серьезности намерений покупателя. Как правило, она не превышает 5-10% от цены квартиры.

7. Пренебрежение помощью профессионалов

Для успешного закрытия сделки следует привлечь профессионалов: риелтора, юриста, нотариуса, банковского сотрудника. Во-первых, они обладают достаточным опытом, чтобы учесть все формальности и быть готовыми к форс-мажорам. Во-вторых, в случае возникновения судебных споров они смогут дать квалифицированные показания в суде. В-третьих, профессионалы с высокой долей вероятности распознают мошенников.

Текст: «Метриум Групп» www.domofond.ru

Некоторые граждане не подозревают, что условие о сложных процентах кредитного договора, заключенного с банком, является неправомерным. По умолчанию граждане могут исполнить обязательства с учетом размера таких процентов на проценты, а суды взыскать с потребителя задолженность в условиях отсутствия активного сопротивления со стороны самого гражданина в ходе разбирательства. Между тем само по себе включение в договор подобных условий является правонарушением со стороны банков.

"Несвободный" кредитный договор

В условиях так называемого принципа свободы процентов стороны кредитного договора имеют право самостоятельно определять содержание условия о процентах. Данный принцип не поименован в ГК РФ, других законах, но является частным случаем принципа свободы договора (ст. 421 ГК РФ).
Обобщая современные тенденции защиты прав потребителей по кредитным договорам касательно условий о процентах, следует отметить несколько требований (ограничений). Свобода процентов не имеет абсолютного характера.
Во-первых, ограничиваются возможности кредитора по увеличению в одностороннем порядке процентных ставок и порядка определения процентов в кредитных договорах с заемщиками - физическими лицами (ст. 29 Федерального закона от 02.12.1990 N 395-1 "О банках и банковской деятельности").
Во-вторых, в законодательстве установлены единые требования к порядку определения процентов в кредитных договорах (Положение от 26.06.1998 N 39-П, утв. ЦБ РФ).
В-третьих, вводится запрет кабальных сделок, к категории которых суды относят сделки с необычайно высокими процентами (ст. 179 ГК РФ).
В-четвертых, ограничивается право кредитора на взимание процентов сверх срока кредита при досрочном возврате потребительского кредита (п. 2 ст. 810 ГК РФ).
В-пятых, устанавливается запрет на взимание сложных процентов в договорах потребительского кредита (п. 3 информационного письма ВАС РФ от 13.09.2011 N 146).

Обход закона

Рассматривая упомянутое выше пятое ограничение, необходимо отметить, что в ином случае (установление процентов на проценты) подлежали бы применению последствия нового правила обхода закона. Пункт 3 ст. 10 ГК РФ устанавливает, что, в случае если злоупотребление правом выражается в совершении действий в обход закона с противоправной целью, последствия, предусмотренные п. 2 данной статьи, будут следующими: суды с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывают лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяют иные меры, предусмотренные законом.
Обновленная ст. 10 ГК РФ называет понятие "обход закона", но не раскрывает его содержания. Тем самым норма дает простор для судебного толкования. Представляется целесообразным назвать в качестве частного случая такого обхода закона условие кредитного договора, прикрывающее "сложные проценты", точнее, действие банка по включению названного условия в текст договора.
В ГК РФ отсутствуют нормы, регулирующие содержание и форму условия кредитного договора о процентах. Тем не менее в данном Кодексе указано: если иное не предусмотрено законом или договором займа, заимодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором (п. 1 ст. 809 ГК РФ). По кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее (п. 1 ст. 819 ГК РФ).
Из содержания ч. ч. 2 и 4 ст. 29 Закона N 395-1 следует, что стороны могут согласовать условие о фиксированной процентной ставке или условие о порядке определения процентов.
В Положении N 39-П поименованы два вида условия о процентах: с использованием фиксированной либо плавающей процентной ставки. В первом случае в договоре предусматривается фиксированная процентная ставка, сумма процентов рассчитывается как произведение этой ставки на сумму кредита и фактический срок пользования ею.
Условие о плавающих процентных ставках предполагает согласование порядка определения процентной ставки, которая может меняться в зависимости от определенного базового показателя. Условие о плавающих процентных ставках обычно включается в средне- и долгосрочные кредитные договоры.
До недавнего времени споры относительно регулирования так называемых условий кредитных договоров с процентами на проценты оставались неопределенными.
Сегодня практику можно назвать устоявшейся, однако встречаются случаи игнорирования рассматриваемого ограничения или его неверной трактовки.
Как установлено ст. 9 Федерального закона от 26.01.1996 N 15-ФЗ "О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации", в случаях когда одной из сторон в обязательстве является гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (работы, услуги) для личных бытовых нужд, такой гражданин пользуется правами стороны в обязательстве в соответствии с ГК РФ, а также правами, предоставленными потребителю Законом РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" и изданными в соответствии с ним иными правовыми актами.
Учитывая изложенное, в данном случае положения ст. 29 Закона N 395-1 должны применяться в части, не противоречащей ГК РФ и Закону N 2300-1.
Также необходимо отметить, что в Постановлении КС РФ от 23.02.1999 N 4-П разъяснено, что гражданин является экономически слабой стороной и нуждается в особой защите своих прав, что влечет необходимость ограничить свободу договора для другой стороны, то есть для банков.
Одним из критериев отнесения условия о сложных процентах к категории обхода закона является последствие для потребителя (разница между тем, что получил гражданин, и тем, на что он рассчитывал при заключении договора).
К последствиям нарушения обязательства могут быть отнесены не полученные истцом имущество и денежные средства, понесенные убытки, другие имущественные или неимущественные права, на которые истец вправе рассчитывать в соответствии с законодательством и договором. При оценке таких последствий суд может принимать во внимание в том числе обстоятельства, не имеющие прямого отношения к последствиям нарушения обязательства (цена товаров, работ, услуг, сумма договора и т.д.). Критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательств и др. Аналогичные разъяснения даны в п. 42 Постановления Пленума ВС РФ N 6 и Пленума ВАС РФ N 8 от 01.07.1996, п. п. 2, 4 информационного письма Президиума ВАС РФ от 14.07.1997 N 17.
По гражданскому делу N 33-1517/2012 Волгоградский областной суд в Кассационном определении от 09.02.2012 указал, что в удовлетворении требований о взыскании в заявленном размере процентов за пользование чужими денежными средствами было отказано правомерно, поскольку суд первой инстанции при подсчете суммы процентов исходил не из суммы основного долга, а из суммы долга с учетом инфляции и фактически произвел начисление процентов на проценты.
Риск признания условия сложных процентов правомерным заключается в следующем. Нередко банки приводят доводы о том, что они обсуждали данные условия в конкретном случае с потребителем, который сам пошел на них, подписывая договор, полностью осознавая последствия.
По арбитражному делу N А13-5569/2011 позиция банка сводилась к тому, что он индивидуально обсуждает со стороной условия договора. По мнению банка, это обсуждение выражается в информировании клиентов об изменении общих условий договора заблаговременно (за 30 календарных дней) общедоступным публичным способом (информационные стенды банка, сайт банка, иные способы), что позволяет заемщику при отсутствии согласия информировать об этом банк. Однако ФАС СЗО в Постановлении от 26.12.2011 по данному делу отметил, что вышеуказанные способы информирования банком клиентов нельзя признать индивидуальным обсуждением со стороной условий договора. При этом и в самих материалах дела отсутствуют какие-либо сведения, подтверждающие то, что банк индивидуально обсуждал спорное условие со стороной кредитного договора.

Пример условия сложных процентов

В наших руках оказался текст договора, в котором содержится пункт следующего содержания: "В случае несвоевременной уплаты процентов заемщик уплачивает кредитору неустойку в размере 32% годовых за каждый день просрочки от суммы начисленных, но не уплаченных процентов".
Данное условие противоречит законодательству о защите прав потребителей. Объясним, в чем противоречие.
В соответствии с п. 1 ст. 809 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором займа, заимодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, которые определены договором.
Из пункта 1 ст. 819 ГК РФ следует, что по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, которые предусмотрены договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.
На основании п. 1 ст. 16 Закона N 2300-1 условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами РФ в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.
Как следует из п. 3 информационного письма ВАС РФ N 146, возможность сторон изменять договором положения диспозитивных норм закона в договорных отношениях с участием потребителя ограничена п. 1 ст. 16 Закона N 2300-1, запрещающим ухудшение положения потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами РФ. В качестве такого правила выступают положения п. 1 ст. 809 и п. 1 ст. 819 ГК РФ, согласно которым по общему правилу в кредитных отношениях проценты по кредиту начисляются на сумму кредита, возможность начисления процентов на проценты из указанных норм не вытекает. Из положений указанных норм следует, что по договору кредита проценты начисляются только на сумму кредита.
Таким образом, спорное условие кредитного договора направлено на обход положений закона, следовательно, противоречит им и является ничтожным. Суды должны отказывать в защите требований банков о взыскании задолженностей по кредитным договорам в части сложных процентов.
ВАС РФ в указанном разъяснении сделал следующий вывод: "Условие кредитного договора, направленное на прямое или косвенное установление сложных процентов (процентов на проценты), ущемляет установленные законом права потребителя".

Последствия для банков

Включение в кредитный договор условия, ущемляющего права потребителя, образует состав административного правонарушения, установленного ч. 2 ст. 14.8 КоАП РФ. За это правонарушение предусмотрен административный штраф: для должностных лиц - в размере от 1 тыс. до 2 тыс. руб.; для юридических лиц - от 10 тыс. до 20 тыс. руб.
В соответствии со ст. 2.4 КоАП РФ административной ответственности подлежит должностное лицо в случае совершения им административного правонарушения в связи с неисполнением либо ненадлежащим исполнением своих служебных обязанностей.
Из примечания к указанной статье следует, что совершившие административные правонарушения в связи с выполнением организационно-распорядительных или административно-хозяйственных функций руководители организаций несут административную ответственность как должностные лица.
Согласно ст. 11.1 Закона N 395-1 текущее руководство деятельностью кредитной организации осуществляется единоличным исполнительным органом.
Из части 3 ст. 2.1 КоАП РФ следует, что назначение административного наказания юридическому лицу не освобождает от административной ответственности за данное правонарушение виновное физическое лицо, равно как и привлечение к административной или уголовной ответственности физического лица не освобождает от административной ответственности за данное правонарушение юридическое лицо.
Следовательно, банк не вправе предусматривать в кредитном договоре с физическим лицом указанное условие о начислении процентов на проценты, так как подобное условие ущемляет права потребителей, влечет наступление административной ответственности.
В случае установления состава названного правонарушения к ответственности может быть привлечено как юридическое лицо, так и соответствующее должностное лицо.
Примечательно, что в подавляющем большинстве кредитный договор, исходящий от банка, является типовым (заключается со многими заемщиками), что свидетельствует о систематическом нарушении законодательства и, как следствие, говорит о более высокой общественной опасности, чем единожды заключенный договор со спорным условием.
Необходимо иметь в виду, что разъяснение, содержащееся в п. 3 информационного письма ВАС РФ N 146, применяется для регулирования отношений в сфере действия Закона N 2300-1. Приведенное в тексте названного пункта толкование норм материального права не применяется в случаях, если заемщик не выступает потребителем по смыслу названного Закона, а также если кредитор не является кредитной организацией (Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.09.2012 по делу N А76-3639/2012, сторонами спора являлись Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям и управляющая компания).

Юрий Канцер, юрист, г. Волгоград.